Cias Brasil

CVM explica mudanças nos Fundos Imobiliários

Segundo Bruno, nas informações periódicas não há padrão pré-estabelecido, o que prejudica a comparabilidade entre os fundos

CiasBrasil Agência de Notícias
12/09/2014

Por Cleber Cabral Reis

CiasBrasil - A CVM colocou em audiência publica, no dia 04 de agosto, minuta de instrução para alterar as regras para os Fundos de Investimento Imobiliário. Qual foi o motivo que levou a autarquia a aprimorar este produto? Uma das razões seria o crescimento do número de fundos?

Bruno Luna - A CVM visa aperfeiçoar alguns aspectos normativos que a experiência colhida da supervisão, bem como demandas do próprio mercado, incluindo investidores e participantes em geral, nos indicaram como relevantes e necessárias. Nesse sentido, diagnosticamos que dois pontos centrais da regulação dos FII careciam de ajustes: governança e transparência.

Ambas as matérias tem como objetivo o desenvolvimento sustentável da indústria, principalmente levando-se em conta o crescimento significativo observado nos últimos anos, mas também os cenários a que o mercado foi exposto, como os períodos de alta e baixa expressiva, o que nos possibilitou observar mais claramente alguns pontos vulneráveis.

CiasBrasil - Por que a CVM decidiu regulamentar a divulgação de informações periódicas e eventuais feitas pelos administradores dos Fundos Imobiliários? Ocorreu inconsistência nas divulgações?

Bruno Luna - A CVM já regulava a divulgação de informações periódicas e eventuais, e não observamos inconsistências que culminaram na reforma. Contudo, não havia um padrão pré-estabelecido para o reporte de informações, o que prejudica a comparabilidade entre os fundos, assim como a tomada de decisão mais refletida por parte do investidor, além de impor restrições ao acompanhamento do desempenho dos FII's pelos analistas.

Vale mencionar ainda, que algumas informações qualitativas relativas aos ativos investidos não são obrigatoriamente divulgados.

Assim, com os aperfeiçoamentos propostos, que abarca não só a qualidade das informações prestadas, mas também a padronização do reporte, procuramos fechar tais lacunas.

CiasBrasil- Quais são os itens considerados relevantes para aprimorar as informações periódicas e as prestadas nas ofertas públicas de cotas?

Bruno Luna - A autarquia procurou definir melhor a estrutura de informações disponibilizadas. Nesse sentido, verificamos que algumas informações, por terem um caráter mais estático deveriam permanecer no rol de assuntos a serem tratados pelo regulamento do FII, outras, por serem mais dinâmicas e sujeitas as alterações eventuais, deveriam ser objeto de atualizações mais céleres por parte dos administradores.

Com esse espírito, elidimos ou acrescentamos alguns itens ao artigo 15, da ICVM 472, criamos o Informe Anual, que visa, em parte, substituir o antigo Relatório do Administrador, e excluímos o Anexo III-B da ICVM 400.

No que diz respeito ao conteúdo dos informes propriamente ditos, procuramos alinhar o conjunto das informações às necessidades legítimas trazidas pelos analistas, no curso das discussões preliminares à edição da norma, cotistas e administradores, bem como ampliar o rol de informações para fins de supervisão de nossa área técnica.

Assim, dividimos as informações a serem disponibilizadas em três grandes pilares: quantitativas, qualitativas e estruturais. O informe mensal passará a ser um documento meramente quantitativo que possibilitará o acompanhamento mais geral da exposição dos cotistas aos investimentos realizados pelo FII, além de permitir maior controle sobre os rendimentos distribuídos. Destaca-se aqui a Demonstração do Resultado Contábil e Financeiro.

O Informe Trimestral traz dados qualitativos e quantitativos que permite, em detalhes, uma análise mais profunda da carteira do FII, principalmente em relação aos aspectos contratuais e a evolução dos investimentos realizados pelo administrador. Já o Informe Anual será um documento de valor mais estático, com informações gerais do fundo, pretendendo contextualizar os investidores sobre as principais características do FII.

CiasBrasil - Quais são os pontos que a CVM julga importante para aprimorar a regulamentação da governança dos fundos?

Bruno Luna - Destacamos como sensíveis os aspectos relacionados à deliberação em assembléia de cotistas, conflito de interesses e a melhor definição do papel do representante de cotistas.

Todos esses itens foram objeto, de alguma maneira, de questionamentos de cotistas, bem como administradores de fundos, seja pela interpretação da norma atualmente em vigor, ou pela ausência de dispositivos que regulasse tais questões, como, por exemplo, a restrição ao direito de voto e as obrigações e deveres a que estão sujeitos os representantes de cotistas.

CiasBrasil - Por que a autarquia quer aperfeiçoar as regras de participação dos cotistas nas assembleias gerais? A estrutura atual facilita a ocorrência de irregularidades?

Bruno Luna - As atuais regras não facilitam a ocorrência de irregularidades. As mudanças propostas visam definir algumas regras operacionais que devem ser seguidas tanto pelos administradores, como pelos cotistas, notadamente no que diz respeito à inclusão de matérias no rol de assuntos a serem debatidos em assembléia, disponibilização de informações para a tomada de decisão, e as regras para eleição do representante de cotistas. Tais questões não estavam satisfatoriamente tratadas na ICVM 472.

No que se refere aos quoruns para deliberação, procuramos alinhar os percentuais de votos requeridos à realidade da indústria, conforme exposto no edital de audiência pública, tendo por base estudo interno que visou diagnosticar os principais gargalos na condução de assembleias de cotistas.

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